집주인이 원상복구 다 하라는데… 어디까지 해야 하나요?

💬 “이사 나가는데 도배까지 다시 하래요…”

전세나 월세 계약이 끝나고 퇴거를 앞두면
종종 이런 말을 듣게 됩니다:

 

“벽지 찢어졌잖아요, 다 새로 해놓고 나가세요.”

“못자국? 그것도 복구하세요.”
“장판도 오래돼서 바꾸고 나가야죠.”

 

하지만!
무조건 다 복구해야 할 의무는 없습니다.
✔️ 법적인 기준이 있고
✔️ 세입자도 권리가 있어요.

이번 글에서는
세입자가 꼭 알아야 할 원상복구 범위와 대응법을 정리해드릴게요 😊

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✅ 원상복구란?

임대차 계약이 끝날 때, 임차인이 임대인에게 인도받은 상태로 되돌리는 것

하지만 이건 ‘모든 걸 새것으로 돌려놓으라’는 뜻이 아니에요!

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⚖️ 법적 기준: "통상적인 사용으로 인한 마모는 복구 대상이 아니다"

📌 민법 제623조

“임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하도록 하며,

계약 종료 시 임차인은 목적물을 반환한다.”

 

즉, 정상적으로 살면서 생긴 자연 마모는 복구 안 해도 됨!

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📌 실전 기준: 복구 대상 vs 비대상

항목	복구 여부	설명
🔘 벽지색 바램, 가벼운 찢김	❌ X	통상적인 사용에 해당
🔘 못자국 몇 개	❌ X	생활 흔적 인정됨
🔘 장판 긁힘, 닳음	❌ X	오래되었다면 집주인 부담
🔴 고의로 깨뜨린 유리창	✅ O	임차인 과실
🔴 심하게 훼손된 벽, 낙서 등	✅ O	과실로 판단 가능
🟡 반려동물 손상	⛔ 케이스별 판단	집주인 요구 많음, 기록 남기기 필수

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📷 퇴거 전 이렇게 준비하세요!

1. 입주 당시 사진 & 퇴거 전 사진 확보
2. 도배·장판 상태 기록 (마모 vs 손상 구분)
3. 집주인과 복구 범위 사전 협의 (문자, 카톡)
4. 수리 요구가 과도할 경우 내용증명 활용

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📝 내용증명 예시 문구

 

임대차 계약 종료에 따라 퇴거 예정이며,

정상적인 사용으로 인한 마모에 대해서는 원상복구 의무가 없음을 알려드립니다.

민법 및 관련 판례에 따라 부당한 복구 요구에 대해서는 수용할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

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💡 팁: 계약서 특약사항 다시 보기

• “퇴거 시 원상복구”라는 문구가 있어도
  → 판례상 ‘과도한 복구’는 무효로 인정된 경우 많음
• 계약서에 복구 범위 구체적으로 적는 게 가장 좋음

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🧠 마무리 요약

✅ 원상복구는 ‘생활한 흔적까지 복구’하라는 게 아닙니다
✅ 벽지 바램, 장판 마모 = 통상 사용 → 복구 의무 ❌
✅ 과실, 고의 손상만 복구 대상
✅ 사진, 문서, 대화 기록 남겨두면 분쟁 시 큰 도움이 됩니다!